揭秘楼市疯涨背后的逻辑

一线城市房价上涨已是事实，为什么涨，会不会继续涨下去，是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。

在这样一个风险与机会并存的市场，有的人在买进，有的人在卖出，地价、利率、预期，将怎样左右房子这种资产的价格？风险已经如此之大，参与这一波投资的人们，似乎都成了半个经济学家。一财记者深入北京、上海、深圳二手房市场，寻找房价疯涨背后的逻辑。

上涨直接的推手：政策

此轮房地产疯涨的源头，当然要追溯到一年前的“330新政”，二套房首付比例降至四成，营业税免征门槛从5年下调至2年，瞬间引爆了沉寂已久的楼市。

随后各地公积金陆续松绑，央行接连降低首付比例，再加上央行三番五次的降息降准，都不断地为楼市升温添加燃料。

上周新推出的契税、营业税调整，更是大大促进了大户型房产的销售。以上海为主的一线房地产市场再掀新高潮。

此前很多房屋本身的契税为3%，但因为“2·19契税新政”影响，目前只需缴纳契税1.5%。日前，财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本，在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中，在契税方面，对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。

以上海为例，此前契税税率为3%，对个人购买普通住房，同时该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)住房，且面积在90平方米以下的，减按1%税率征收契税;90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，在以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而新公布的政策取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋，此前契税为30万，如今就只要15万。

利好政策的影响下，上海的房产市场开始出现波动，在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价，本报记者综合多家中介信息发现，利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%~10%。

住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子，在上周六有2个购房者来看房，考虑到目前市场行情良好，他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚，就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日，张先生突然有点后悔，觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房，也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。

而更多的房东则开始“惜售”，多名中介交易人士告诉本报，由于市场环境影响，很多房东希望对自己的房屋“待价而沽”，市场交易房源变少，而这个情况也导致了看房人多但可买房源少，涨价很明显。

上海中原地产控江分行蒋经理对本报称，由于上海的房产交易至少需要70天~90天，而这个期间市场会发生很大的变化，很多置换型房东都担心未来房价会涨，担心自己卖房卖亏，因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万，而现在3个月可能上涨50万，很多人都难以承受。

“有一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现，房东在置换的时候房屋价格也在上涨，因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺，很多房屋挂牌一天就交易完成。”蒋经理说。

“推波助澜”的中介

也有业内人士指出，在本轮的疯狂中，中介也起到了推波助澜的效果。对于中介而言自然希望成交价格高一些(中介按照成交价格提取)，因此中介也会不停催促购房者购房，甚至隐藏一些房源造成没有房的假象。

张先生说：“我之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房，我原本打算卖180万，链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的，也就是链家通过自己的房源优势提高价格，赚取了价格差，而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多，就没有答应链家的要求。”

上海链家自去年开始大力推“速销房”概念，即房东将房源委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。“目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受本报记者采访时表示。

但是显然，这个良好的预期在执行层面并没有得到好的执行，而像张先生一样的情况更是不胜枚举。2月23日下午据记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店，一名姓夏的中介业务人员就不停给记者介绍委托和速销房的优势：“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家，到时候安排统一的时间让买家看房，这样可以让你不用时时被打扰，而且买家一起看可以造成房少人多的现象，这个有利于卖房。”

上海链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。也有一些中介甚至将房东房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。可以看到，上海房价的上涨背后除了本身的市场因素，中介也在暗中“助力”。

面对这样的情况，多名开发商人士认为，今年上半年行情还好，但是市场开始透支，担心下半年市场会出现调整。

深圳：刚需客才是大推手

潮汕人刘小姐发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房投资，赚得钵满盆满，去年也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业，短短半年即50%左右。尝到甜头后，她又多方了解、看房，希望再买入一套。

国家统计局数据显示，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑。

深圳房价在过去一年的疯狂上涨为瞩目，到底是谁在推高深圳房价?很多人会将目标指向投资客，甚至中介，但从数量上来看，刚需客们才是大推手。而且，深圳的刚需客买房时大多抱着投资心态，倾向于购买空间更大的片区。

与北京、上海、广州相比，深圳的人口密度高、人多地少明显。深圳土地面积约1997平方公里，大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口为1078万人，与广州相当，大致是北京、上海的二分之一。

而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低，只有约30%。同时，深圳人口年轻化，购房适龄人群比例比北上广更高。

80后逐渐成为深圳购房主力，他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者，他对比几个楼盘后，在户型、环境差不多的条件下，终以稍高的价格选择了空间更大的房源。

当刚需客都抱着投资心态买房时，楼市就更像是股市，价格在人们的看涨心态中水涨船高。

纯粹的投资客

纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。

据记者了解到，越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。

“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐告据记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。

联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。

由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。

“面粉”奇货可居：五环外地价接近5万

如今，“面粉”卖出“面包”价的现象在一线城市比比皆是。这也折射出一个尴尬的事实：资源扎堆、机会丰富、吸引了大量人才的一线城市，“好地”已经越来越稀缺。

“黄村的地价都4万多了?真不敢相信。”2月23日，一央企开发商人士据记者感慨。

23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环，此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度，因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”，共有9家房企或综合体，包括葛洲坝、绿地、中铁建与万科等。

在土地供给减量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。终，该地块以39亿元的总价，及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算，该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。

4.7万元/平方米，这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高，但放到南五环外的位置上，它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润某项目的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着，北京居民一贯认为的价格洼地南郊，也将出现单价10万元/平方米的豪宅。去年北京土地如此大热，该区域3宗住宅用地终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。