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2016年苏州楼市坐上“过山车”——调控成主流

————限购、限贷、首付上调、行情坐上“过山车”

房天下苏州二手房网 2016-12-29 09:48:00  来源:姑苏晚报 |
[提要]“房子是用来住的,不是用来炒的”,2016年末的中央经济工作会议给出了对楼市的新表述。这句话看似简单,却意味深长。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,2016年末的中央经济工作会议给出了对楼市的新表述。这句话看似简单,却意味深长。

事实上,自去年燃起的这波楼市热潮,已经不单单是供需端的自然反应,其中夹杂了太多投资投机行为。“变味”的楼市迎来了新一轮的政策调控,限购限贷重启、首付上调、限价土拍……随之而来的是行情急转直下,购房者犹豫观望。

“很多年轻人,有自己的目标,比如想做首富是对的,但是好先定一个小目标,比方说我先挣它一个亿。”2016年万达董事长王健林的这句话,已经被网友评为年度10大流行语之一,然而,对于一般的购房者而言,一套房的首付,却已是一个大目标。

政策调控贯穿了全年楼市

楼市调控

去年出台的一系列楼市利好政策效应在去年乃至今天上半年不断得到释放。首套房首付可降至2成,二套房首付可降至3成,首套房面积为144平米以上的,从3%减按1.5%的税率征收契税;二套房契税从3%降为1-2%不等,而营业税方面,个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售,免征营业税……一系列的利好政策,使得楼市这把“火”越烧越旺。

一时间,全城楼盘似乎都卖得脱销,开盘即售罄的字眼充斥楼市。那时候,即售罄的字眼充斥楼市,似乎人人都在买房,买房也不再单纯看购房者的资金实力,还要拼关系博运气。

随着楼市日益火热,房价不断上涨,苏州涨幅一度位居全国前列,大量炒房资金在楼市游弋。过热的苏州楼市也引起了政府部门的担忧。3月18日,苏州市政府召开常务会议,审议通过《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,为抑制房价过快上涨,楼十条”中明确规定,开发商在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。“楼市十条”的出台“一石激起千层浪”,但开发商们却普遍认为对市场影响不大。事实也的确如此,房价依然踏着大步。

“楼十条”虽然影响甚微,却算得上是2016年苏州楼市调控的开端。5月的土拍中,苏州首次采用“熔断”机制,即竞拍价格突破高限价后终止出让,此后又推出一次报价模式,以此抑制过热的土地市场。

8月11日,苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,与之前的购房条例相比,苏十五条”规定居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

更重要的一点是,苏十五条”对外地户籍购房者提出更高要求:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,这一规定标志着苏州再次进入“限购”,但这一限购条件并不高,从过去执行来看,这算是一次温柔的“限购”。

此时的苏州楼市,虽然看上去依旧购买力旺盛,但已表现出降温的趋势,售楼处来访量明显下降,8月苏州整体成交均价已经出现回落。然而,9月末的一场土拍,再次点燃苏州楼市,土拍之后多盘出现封盘调价,涨价少的一两千,涨得多的三五千。在此背景下,10月4日,苏州迎来史上严调控政策,暂停对非户籍居民出售二套房,暂停向拥有3套及以上户籍居民出售住房。同时对首付比例也做了相应提升。此番限购之后,苏州楼市瞬间转入冰点,近一个月内苏州楼市没有项目开盘加推,多数准备开盘的项目都延迟了开盘计划。

今年楼市违约不断

楼市违约

在政策调控中前行的苏州楼市,行情坐上了“过山车”,而面对不同的行情与政策调控,购房者也上演了一幕幕楼市众生相,其中违约情况屡见不鲜。

苏州某律师事务所律师告诉记者,今年以来,来向他咨询房产交易违约问题的人尤其多,有时候一天就要接待好几个客户,特别是“二手房交易过程中卖家毁约的情况居多。”

的确,今年上半年快速上涨的房价,让不少房东不惜赔钱也要毁约,有的甚至在签合同前一刻突然变卦。今年5月,市民周先生通过中介介绍看中了位于吴中区的一套房子,总价为180万,周先生向房东胡先生支付了10万元定金后,约定5日后双方签订正式合同,可在签合同的前一天,房东却突然电话通知周先生房子不卖了,原因是胡先生房子周边刚刚拍了一块地,楼面价就比他所卖房子的单价要高,胡先生觉得房价上涨了,他卖得亏了,要求对方加价20万,不同意的话就不卖了。

在上半年火热行情的刺激下,二手房交易过程中的违约事件屡有发生,大多数毁约情况不尽相同,而房东毁约的想法也十分简单:涨“价部分的钱远比赔的钱要多得多。”这也就促使违约情况的多发。

然而,限购新政出台后,情况却发生了逆转,买方违约的情况逐渐增多。“一套260万左右的房子,一夜之间就需要多付50万的首付款,哪里去凑那么多钱。”谈起此前的换房经历,陈女士倍感受挫。

陈女士告诉记者,她家在苏州已有一套房,因为父母年纪大了,想把老两口接过来一起住,方便照应,于是打算换一套大点的房子。经过两个多月的时间看房后,终看中了一套价值260万左右的房子,并交了20万定金。可没料到的是,房子还没赶上网签,就遇到突如其来的楼市新政,根据新政的规定,陈女士属于有1套住房但没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例由30%调整为50%。一下子要多出50万首付,实“在没办法拿出来啊。”和家里人商量后,陈女士决定违约弃购,这也是没办法的办法。”

限购之后,一部分人的购房计划被搁置了。

土拍颇具看点

土拍

伴随着12月20日土拍的落槌,2016年苏州的土地市场基本已尘埃落定。回顾这一年的土地市场,用“火热”来形容似乎并不为过。虽然此前有“熔断”机制、一次报价、现房销售等诸多限制条件来抑制地价上涨,开发商也有所收敛,但依然表现出较高的拿地热情,“有钱,任性”诠释了开发商拿地的态度,从刚刚结束的这场土拍便能窥见一二。

据苏州某房产网站统计显示,2016年苏州经历了大大小小土拍12场(市区5场,吴江7场),共出让地块122宗,成交地块数量与2015年124宗相差不大,2016年土地市场终成交面积为6502927平方米,同比2015年减少114486㎡;成交金额14461125万元(约1446.1亿),同比2015年增加8469372万元,同比增幅141.35%,创5年新高。

从成交面积和成交金额的变化不难看出,这一年苏州的土地市场有多火热。上半年苏州楼市高歌猛进,量价齐升,住宅存量去化迅速,房企竞争日趋激烈,不少“地主”余粮不足急需拿地。4月、5月几场大型土拍,不少优质住宅地扎堆上市,遭到各房企哄抢。第三季度楼市和土地市场都延续了第二季度的热度,地块出让集中在9月份,共出让地块38宗,成交面积2166657.8㎡。

值得一提的是,今年苏州土地市场上出现了不少新面孔,新晋房企高价拿地凶猛。除了那些老面孔外,今年的几次土拍中,国瑞、恒大、鲁能、郑州绿都、泰禾、华发、雅居乐、禹洲、东原地产等新面孔也出现在苏州的土地市场,而它们也是有备而来,拿地毫不手软。

余粮不足急需拿地的结果就是,地价被推到了一个新高度。姑苏区高楼面价已达38351元/平米,高新区楼面价已经到了3万元/平米,而吴中木渎、相城元和、新区浒关等板块楼面价纷纷踏入2.0时代。据统计,2016年土拍中,楼面价超过2万/平米的地块数量已经有14宗。

土地开发条件严苛,加上明年市场的不确定性给开发商出了一道难题。手中余粮不足的开发商,是该选择拿地还是不拿呢,而高价拿地的开发商,注定未来的路不好走。

2017年,走着瞧。

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