楼市调控政策不变 房价还有15-20%下降空间

今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。

政策触底：刚需“回暖”难改“回归”大势

今年两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。

与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。

与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”

“房地产行业还在‘过冬’，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。

与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。

市场寻底：房价回归“合理区间”尚待时日

温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。

对此，杨红旭说，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。

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那么，房价还有多大下行空间?

与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。

一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。

“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”杨红旭说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。

改革跟进：政策退出应避免新的“报复性反弹”

“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。

“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”;对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。

“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。

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坚定做好经济工作的信心

温家宝在广西福建调研经济运行情况

4月1日至3日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。他深入企业车间看望一线员工，并多次与企业负责人座谈。他还在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会。

温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落，但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。要充分看到有利条件和积极因素，坚定做好经济工作的信心。同时，也要保持清醒头脑，增强忧患意识，密切关注经济运行中的新情况、新问题，实行灵活审慎的宏观政策，适时适度进行预调微调，保持经济平稳较快发展，确保实现今年经济社会发展目标。

坚定支持实体经济发展

1日下午，温家宝在出席中国-马来西亚钦州产业园区开园仪式后，来到中石油广西石化公司，了解企业生产经营情况，与部分港口、物流、运输企业负责人座谈。

一落座，温家宝就说，一季度刚过，我来了解物流企业的经营状况，是想从港口、运输、海运、仓储情况，看一看当前经济形势有些什么变化，有什么值得注意的苗头。

中国海运(集团)总公司李绍德反映，受世界经济不景气影响，当前海运业出现“两升两降”现象：运量升、运价降，油价升、效益降。广西北部湾国际港务集团叶时湘反映，现在码头存煤较多，销售不旺。

温家宝问：与东盟的货物进出口，变化大不大?

叶时湘回答，不是太大。特别是散货班轮做得比较好。华盟海运有限公司的章立群认为，4月份后，随着雨季结束，东盟国家的订单会迅速上升。

听了企业负责人发言后，温家宝说，从你们反映的情况，可以看出经济运行的一些信号：，世界经济状况不景气。外部需求下降，订单减少。第二，同东盟的贸易及货运量基本稳定。中国和东盟的贸易额已超过中日贸易额。这告诉我们，在与欧美贸易不稳定或下降时，要开辟多元市场。第三，国内大宗货物运量下降，反映一季度钢铁、水泥、有色等重化工行业遇到困难，这和基本建设增速下降有关。

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温家宝说，物流发展要靠经济发展，但物流不畅也会影响经济发展。中央去年出台“国八条”对物流企业采取一系列支持政策，但还不够。今年准备就促进流通发展专门召开会议，为包括物流的流通企业创造更加有利的政策条件。

福建泉州民营经济发达，民营企业数量、产值和就业人数均占全市九成以上，形成了纺织、鞋帽服装等产值超千亿的产业集群。2日上午，温家宝先后考察泉州七匹狼体育用品公司和泉州“领SHOW天地”创意园区，并在园区与部分民营企业负责人座谈。主要生产篮球鞋的福建匹克集团许景南反映，目前内需不足，外销成本上升。建议加大对出口企业扶持力度。恒安国际集团公司许连捷说，融资难、融资成本高仍然困扰着泉州中小企业。

温家宝说，当前内需不足，出口成本上升，企业经营下行压力加大，我们必须认真面对：一是保持金融合理的流动性和融资规模。二是稳定出口政策。三是企业要努力开拓市场，千方百计降低经营成本。四是积极扩大进口，鼓励企业加快技术改造。

温家宝说，我们对中小企业的支持是坚定的。央行和银监会已经采取措施，清理和制止乱收费。我们还在研究进一步加大结构性减税力度，给中小企业更多支持。国家在温州进行金融综合改革试点，鼓励发展小额贷款公司、村镇银行，支持小型微型企业发展。

为进一步了解企业的经营状况，2日下午，温家宝来到福耀玻璃工业集团股份有限公司，和石油化工、机械制造、电子信息、纺织材料、汽车玻璃等行业企业负责人座谈。

福建炼化、联合石化公司陆东说，去年下半年以来市场情况不太理想。原油价格持续上涨，下游企业需求在萎缩，企业利润在下降。中国龙工控股有限公司邱德波说，工程机械行业是一个晴雨表，下游代表了固定资产投入。当前企业喜忧参半，“忧”的是去年以来需求萎缩持续时间较长。“喜”的是从今年1月份起销售环比上升，订单增加。

温家宝说，投资需求是内需的重要方面。当前预调微调的一个重点是保证在建续建项目资金。

关键是处理好三者关系

3日上午，温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会。

福建省省长苏树林、上海市市长韩正、江苏省省长李学勇、浙江省省长夏宝龙在发言中认为，今年一季度，各地把握“稳中求进”总基调，认真落实各项宏观政策，国内需求增长基本平稳，工业生产总体稳定，物价涨幅回落，市场信心趋稳，就业形势总体稳定，经济平稳较快发展的基础牢固。但企业融资难题仍然突出，经济运行存在部分行业企业效益下滑、对外贸易增速放缓等问题。

苏树林建议金融部门切实解决小型微型企业融资难、融资贵问题，支持地方外贸出口企业优化结构，开拓国际市场。

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韩正说，今年经济形势比较复杂，建议中央有关结构性激励的预调微调措施，尽早出台，尽快到位。

李学勇建议国家进一步增加投入，扩大有效需求，并加大对实体经济的支持力度。

夏宝龙建议保持外贸政策稳定性和连续性，国家应进一步加大对东部地区发展战略性新兴产业、现代服务业、先进制造业等方面的政策支持。

温家宝在座谈中说，目前全球经济形势依然严峻复杂。我们要密切关注国内外形势变化，全面分析，妥善应对，处理好保持经济平稳较快发展、调整结构和管好通胀预期三者之间的关系。经济平稳较快发展是基础，调整结构是关键，物价稳定是保障。一要加强和改善宏观调控。这是政府工作最重要的任务，也是做好其他工作的基础。要根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间。抓紧落实已经出台的结构性减税等政策，并不断加以完善。货币政策要兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险，有针对性地适时适度调节。坚定不移地扩大消费需求，保持适度的投资规模，提高投资质量和效益，确保国家重大在建续建项目资金需求，有序推进“十二五”规划重大项目按期实施，尽快启动一批事关全局、带动作用强的重大项目。对有还款能力的项目要继续支持，防止资金链断裂。继续搞好价格调控，防止物价反弹。二要落实强农惠农政策。抓好春季农业生产，争取农业再获丰收，保障主要农产品有效供给。三要努力保持对外贸易稳定增长。加快出口退税进度，为企业扩大出口创造有利条件。研究出台新的政策措施，重点支持企业开拓新兴市场、培育自主品牌、扩大服务产品出口。积极扩大进口尤其要重视进口先进技术装备，帮助企业抓住时机，加快技术改造。四要大力促进中小企业发展。完善财税支持政策，扩大中小企业专项资金规模。改善中小企业金融服务，缓解小型微型企业融资困难。切实打破垄断，放宽准入，营造各类所有制经济公平竞争、共同发展的制度环境。三省一市的民营经济都比较发达，民间资本规模大，希望立足本地实际，大胆尝试，争取有所作为，为制定和完善相关政策提供参考和借鉴。五要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平，保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，确保保障性住房建设可持续。

温家宝强调，各地区各部门要密切关注经济发展，加强经济走势分析。领导干部要深入基层，调查研究，掌握情况，及时采取有针对性的工作措施，更加注重保障和改善民生，努力保持经济平稳较快发展。

考察期间，温家宝还于1日晚和2日晚，分别听取了广西区委、区政府和福建省委、省政府工作汇报，并对两省区工作提出了要求。

个人境外直接投资试点温州本土8000多亿元民间资金打开一个新投资通道。

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热点追踪

国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区，其中研究开展个人境外直接投资试点备受市场关注，对于温州本土8000多亿元的民间资金来说，无疑打开了一个新的投资通道，很多温州投资者表示欢迎。

不过，有股民担心，此政策可能会分流A股资金，而且楼市需求也受到影响。记者采访获悉，如果此项业务正式开展，对股市没有大冲击，但对楼市负面影响较大。

民间流传的《温州市个人境外直接投资试点方案》部分内容：

年满18岁的温州户籍居民，只要说明资金来源、投资项目合法证明等，就可向温州市商务局申请。经审查后，由国家外管局温州市中心支局放行境外投资。《试点方案》规定，温州个人境外直接投资可通过新设、并购、参股等方式，在境外设立非金融企业，或取得既有非金融企业所有权、控制权、经营管理权等权益。

禁止性规定

不准投资设立境外特殊目的的公司;对涉及我国禁止出口的技术和货物以及能源、矿产类境外投资设定限制;不准在与我国未建交国家投资;禁止在特定国家或地区的境外投资以及涉及多国(地区)利益的境外投资。

同时，试点期间，1个人1个项目不得超过300万美元，多个人1个项目不超过1000万美元，1个人年度总额不超过2亿美元。

据温州中小企业发展促进会会长周德文透露，据不完全统计，到2010年，温州民间资本投资于固定资产的资金达到1.2万亿元，流动资本达到8000多亿元。从2000年开始，温州人坚持在各地炒房、炒煤、炒油，他们也一直关注海外的投资。

是海外抄底并购好机会

28日召开的国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区。其中研究开展个人境外直接投资试点备受市场关注，“这将为中国民间资本的海外投资打开一条合法而便捷的通道，此前，还没有一个城市放开个人境外直接投资。”周德文说。

温州有60万海外华侨，来自温州市外汇管理局的数据显示，2011年，温州境外投资额5352.7万美元，外汇资金汇出2139.04万美元，人民币境外投资176.7万美元，对外担保450万美元。

由于国家外管局现行的政策规定，中国居民每人每年换汇额度仅为5万美元，且个人不允许进行境外直接投资，此前有部分民间对外直接投资的需求是通过地下金融、侨商互助和企业外贸等渠道实现。

温州大学商学院常务副院长张一力认为，个人境外直接投资试点的获批对于温州具有实际意义。“堵不如疏，这将拓宽温州民间资本的投资渠道。”

温州市服装商会会长郑晨爱认为，开放个人境外直接投资，有利于企业减少贸易中间环节，而且，目前欧美经济正处于低谷，对温州企业海外并购是个好机会。

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直投影响之股市

出海炒股的应不太多 对A股影响小

“现在市场这么差，要是个人直接投资境外市场，应该会分流资金的，这对股市会不利的哦。”昨日有股民称。不过，业内人士指出，肯定有影响，但实际影响会很小，几乎可以忽略不计。

在温州市金融综合改革的12项主要任务中，第4项任务明确表示，要研究开展个人境外直接投资试点，探索建立规范便捷的直接投资渠道。此外，天津版个人境外直投获批预期升温，据悉，这些资金可投资海外股市。

对于个人境外直投对股市的影响，“情况比较复杂，只简单说，温州金融改革和场外交易开闸将使A股雪上加霜。”著名会计专家张连起告诉记者。

不过，多数分析认为，股民不必过于担心。“我们认为，这个几乎没有啥影响，这个政策跟股市的关联度非常低。”北京一家机构昨日在接受本报记者采访时指出。实际上，个人境外直投开闸就为民间资本找到新的出路。

“温州资金出境后，根据他们的运作风格，拿去炒股的应该不会太多。”有券商研究人士指出。

同时，严格监管也不会引发资金大规模出境。交通银行首席经济学家连平表示，从此前的《温州市个人境外直接投资试点方案》来看，限定极为严格，个人只能通过新设、并购、参股等方式在境外设立非金融企业或取得既有非金融企业的所有权、控制权、经营管理权等，且不准投资设立境外特殊目的的公司，引发资本外逃的可能性是很小。

直投影响之楼市

对楼市的冲击比对股市要大得多

炒房炒楼一直都是温州资金的强项，因此，分析人士指出，如果个人境外投资放开，对楼市冲击比股市大得多。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，虽然温州资金在海外有投资房地产、民间借贷及基金证券等，但房地产占比较大。自2011年以来，温州民间借贷综合利率持续上扬，2011年8月首次突破25%。而从民间借贷资金用途来看，用于房地产投资的民间借贷占比20%;借给民间中介的金额大概也占到两成。

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“很多投资客往国外投资，譬如房地产和其他产品，如果直投开启，至少分流10%以上。” 谢逸枫分析称。而且一旦楼市外资撤离，房价下行趋势将越来越明显。实际上，除了境外市场对国内炒楼资金的稀释外，楼市宏观调控导致国内投资房地产风险加大，部分资金已经撤出房地产。

满堂红研究部提供的数据显示，2月份广州购买二手住宅的客户中，一次性付款的比例从1月的35.4%减少到2月的30.5%，商业和公积金贷款比例从1月的64.6%增加到2月的69.5%。这也意味着，刚性需求购房比例再次攀升，而投资客有退潮迹象。

相关报道

QDII出海五年赚钱者寥寥

数据显示，国内投资者投资境外的主要渠道之一是QDII基金，从QDII基金“出海”五年的战绩来看，可谓甘苦自知，赚钱者寥寥。

据众禄基金研究中心数据显示，截至3月28日，QDII基金平均上涨8.24%，其中20只基金涨幅在10%以上。

不过，从过往五年多来的情况看，资产管理规模已达约600亿元的QDII基金实在是让跟随“出海”的投资者历尽坎坷。截至3月28日，51只QDII基金中多达36只、占比70%的累计净值低于1元面值，上投亚太、嘉实海外的累计净值还只有0.5元左右。因此，QDII整体出海“呛水”显示出不辨时机地茫然试水境外投资实属不智。即使资本大门放开，这些资本依然会谨慎行事。(张忠安、吴倩、周裕妩)

四月春光和熙，楼市逐渐破“冻”，市场吹来阵阵“暖风”。

百城房价连续跌7月

4月1日，根据调查数据显示，2012年3月，100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。

这是房价自2011年8月份步入下行区间已来，连续第7个月处于跌幅状态。按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5725元/平方米，比上月下跌0.43%。

与此同时，重点城市的房价跌幅还在继续。据统计显示，北京等十大城市住宅均价为15454元/平方米，环比上月下跌0.40%。除深圳、重庆(主城区)、广州分别环比上涨0.84%、0.60%、0.37%外，北京等其余7城市出现下跌，其中，天津下跌2.33%，跌幅，北京、杭州等5个城市跌幅介于0.2%-0.7%之间。

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同比来看，十大城市平均价格下跌2.08%，是连续第3个月同比下跌。本月，下跌的城市有7个，与上月持平。其中，上海跌幅为0.94%;北京、杭州、南京和重庆(主城区)跌幅介于1%-5%之间;天津、成都跌幅超过5%。其余3个城市同比上涨，深圳上涨1.63%;武汉、广州涨幅在1%以内。

3月份，下跌城市个数比上月增加4个，37个城市住宅价格同比下跌。其中，无锡、苏州、廊坊、芜湖、佛山、成都、天津跌幅超过5%;重庆(主城区)、宁波、嘉兴等21个城市跌幅介于1%-5%之间，另外9个城市跌幅在1%以内。

其中，房价环比跌幅居前的十个城市依次是：天津、德州、无锡、昆山、邯郸、呼和浩特、株洲、惠州、常州、镇江。

购房者信心小幅提升

在房价连续7月下降的同时，作为预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。置业者购房信心出现小幅回升，市场逐渐趋暖。

世联地产3月31日发布数据显示，2012年1季度购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9，不过，仍明显低于2011年前三季度。

在一季度，中国人民银行自调控以来首次下调存款准备金率，部分城市房地产调控政策试图变相“松绑”，部分银行首套房开始回归基准利率等因素，造成市场短暂回暖，出现所谓“小阳春”。

然而，从调查结果来看，房价依然是阻碍购房者出手的主要因素，买卖双方的僵持仍在继续。大部分购房者仍认为，房价仍未回归到合理价位。

楼市的观望情绪直接导致成交低迷。根据北京市住建委网站数据，2012年一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了近4年来的。其中1-3月分别成交为4473套、5514套、8085套。

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对此，北京中原市场研究部张大伟分析认为：目前楼市已逐渐出现底部特征，降价项目能换来一定的成交量，但已降价项目再降价的可能性不大。

不过，他同时指出，由于中央调控政策和执行力度依然很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。部分刚需楼盘已经出现了相对较高的性价比，建议刚需购房者考虑入市。

清明节假期期间，二三线城市楼市在调控继续从严的背景下继续降温。北京周边地区部分县市房价延续松动态势，珠三角一些三线城市的开发商拿出较为“实在”的优惠促销措施。

“大北京”区域楼市低迷

距离北京东南方向50余公里的香河县，属河北省廊坊市管辖。北京房价高涨导致部分购房人向北京周边县市寻求出路，香河也成为北京刚需群体的一个重要选项。随着北京楼市的“停涨”，香河房价应声而落。近期，“退房”成为香河楼市热门词之一。

近期掀起退房潮的是一个名叫香城郦舍的楼盘，在3月推出4318元/平米的特价房源后，引发前期业主的“维权”，而此前香河楼市均价在每平米5600元左右。目前，香河多数楼盘出现退房现象。

南距北京50公里的固安县，房价也曾快速上涨，近期则出现大幅回调。2011年，固安部分楼盘价格站上每平米8000元的高位，而今年以来固安的多个楼盘出现每平米1000元左右的降幅。即便如此，固安的成交依然持续萎缩，库存进一步走高。随着北京房价的持续松动，环北京区域楼市还将进一步低迷。

不仅是环北京区域，离北京较远的河北唐山楼市也是持续低迷。一位唐山购房者告诉中国证券报记者，他三年前购买的楼盘现在基本维持原价，“如果算上物价涨幅，在唐山买房肯定不划算”。唐山地产业内人士介绍，万科在唐山开发的金域华府项目，在一期尚未售罄的情况下，很可能在4月推出2期，“虽然成交不算理想，但是大型开发商减速很难”。与万科金域华府一路之隔的嘉里建设雅颂居，早已具备预售条件，但至今没有开盘。唐山地产人士称，即使雅颂居现在开盘，成交也不会理想，所以不如变成现房再进行出售。这位地产人士还表示，目前唐山的多个地产项目出现停工和工程进度放缓的现象。

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珠三角降价楼盘增多

位于深圳东部的惠州，去年一度成为被纳入新一批限购名单的“热门人选”。在此前深圳房价上涨的带动下，部分深圳投资需求也进入惠州楼市，使得惠州房价近年出现快速上涨。然而，随着深圳房价出现实质性松动，惠州楼市也开始掉头向下。

“越来越多的楼盘采取明降的方式，而去年只是暗降。”惠州隆塬地产代理部总经理肖琴华对中国证券报记者表示，“降价、促销、低首付成为惠州开发商的组合拳”。肖琴华介绍，虽然惠州还没有出现开发商大面积大幅降价的局面，但是部分抢先降价的开发商显然占据主动。“10%的降价楼盘撬动了90%的市场”。随着部分楼盘出现实质性的优惠，近期惠州多个楼盘的看房客开始增多。“惠州楼市3月的成交较2月有明显回升，主要的成交都集中在出现明显价格优惠的楼盘。”

肖琴华介绍，位于惠州江北的某楼盘，均价从去年6000元/平米左右直降2000元/平米，因此引来热销。“带头降价的开发商比较聪明，预计未来几个月"变聪明"的开发商会越来越多。”肖琴华表示，主动降价的开发商以大型开发商为主，而一些小开发商不免有些遮遮掩掩，其原因在于大开发商更在乎资金的周转。

另一个珠三角城市东莞，近期楼市成交也出现反弹。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺对中国证券报记者表示，东莞楼市3月的成交较2月有明显的回升，一些开发商针对市场需求推出中小户型，价格上也进行优惠。“部分购房者认为，东莞楼市在调控期间并没有出现明显下调，未来出现大幅调整的可能性也不大。因此，当一些楼盘出现实质性优惠时，这些购房者就会出手。”李兴旺预测，如果开发商未来进一步推出促销举措，东莞楼市成交有望进一步回升。

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