* 注意:本文内容仅作参考,如有误差请以苏州各区官方文件为准或咨询相关专业人士。
税费计算器
  对于买房,大多数人选择向银行贷款,然而贷款买房一般有两种选择方式:等额本金和等额本息。对于等额本金和等额本息这两种方式很多人不甚了解,以至于吃了很多亏,今天房天下苏州二手房就为您详解等额本金和等额本息的含义、区别,以及适用人群等。
等额本金和等额本息的含义  

等额本金的含义及计算公式

等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

计算公式:

  每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
  每月本金=总本金/还款月数
  每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
  还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
  还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

等额本息含义及计算公式

等额本息又称为定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。

计算公式:

  每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
  每月利息=剩余本金x贷款月利率
  还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数 - 1]-贷款额
  还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数 - 1]

等额本金和等额本息的区别  

等额本金的特点

特点:每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法个月的还款额多 ,然后逐月减少,越还越少

等额本息的特点

特点:每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供"本金与利息"的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小

以贷款100万,分20年还款举例说明:
  等额本金 等额本息
贷款总额 100万元 100万元
还款月数 240月(20年) 240月(20年)
年利率 4.90% 4.90%
首月还款 8250.00元 6544.44元
每月递减 17.01元 ----
末月还款 4183.68元 6544.44元
总支付利息 492041.67元 570665.72元
本息合计 1492041.67元 1570665.72元
这张表格看出。在等额本息还款的方式下,随着贷款剩余的本金的逐渐减少,利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面,每月还款的本金数目一直不变,但是利息逐渐变少,每月还款的数额就越来越少。
等额本金和等额本息的适合人群  

等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。

等额本金和等额本息的利弊  

等额本金的利弊

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算,而只有本金才作利息计算。

等额本息的利弊

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比"利滚利"还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

以贷款100万,以2015年10月24日基准利率举例说明:
  等额本金 等额本息
贷款总额 100万元 100万元
1年总支付利息 23562.5元 23718.8元
5年总支付利息 120729.17 125414.72元
10年总支付利息 247041.67元 266928.75元
20年总支付利息 492041.67元 570665.72元
30年总支付利息 737041.67元 910616.19元
因此,在传统还款方式下,贷款周期越长,等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越来越多的利息。所以,如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话,贷款周期越长的借款人,越应该选择等额本金贷款。
等额本金和等额本息的五条原则  
 等额本金:本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减;等额本息:本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。既然同样情况下等额本金法还的利息少,是不是就要等额本金的还款方式呢?答案是不一定的,掌握以下五条原则,选择合适的还款方式才是重要的。
 1、生活幸福感:刚开始还款时,等额本金方式每月的还款额比较高,还款压力比等额本息大,因此,要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看,今天的幸福感比多还的几万元重要,建议在还款初期不要给自己太大的压力
 2、考虑货币的时间价值:等额本金方式意味着更高的"首付款"——前期还款额高,早期负担重;等额本息则有更高的财务杠杆,用更少的钱翘起了更大规模的资产
 3、考虑是否要出售房产:如果房产打算短期(在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内)持有,变现后往往等额本息还款法的投资率更高
 4、考虑开始还款时的年纪:如果你40岁,今后的十几年间,随着年龄增长收入会进入下行区间,等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁,到40岁之前收入曲线向上,就没必要给今天的自己太大压力
 5、考虑是否提前还款:如果提前还款,等额本金前期还的本金多、利息支出少,显然更划算